买房攻略

买房常识

外国人可以个人名义直接购买公寓,并拥有永久产权,这产权中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。限制是,外国人只能购买每座公寓楼49%的份额。这与公司股权限制颇为类似。

可以买什么

 

公寓

  外国人可以个人名义直接购买公寓,并拥有永久产权,这产权中包括相应面积的地块,但该地块不能从公寓中独立分割。限制是,外国人只能购买每座公寓楼49%的份额。这与公司股权限制颇为类似。

 

别墅

     外国人不能以个人名义直接购买独立地权的地产,包括别墅(House)、土地、联排别墅(Town House)等。泰国是一个私有制、非移民国家,外国人不能购买独立地产,可以保证地权在法律上始终属于泰国人。

 

目前外国人在泰国持有独立地产,一般是通过这几种方式:

1. 由泰国人(配偶、子女、亲属、朋友…)代持
   风险显而易见。若由非家人者代持,建议参考第三种方式签署长租合同保障财产安全。

2. 注册公司购买
   如果是用于经营的公司地产,没问题。如果是自住房屋,则有一定风险:公司必须由泰国人持股51%以上,此为潜在风险;若公司长年处于空壳非经营状态,有被吊销风险;即使是真实公司,万一经营出状况,会影响名下财产。所以,用公司名购买自住房产,浩顽斋仍建议参考第三种方式,给自己签一份长租协议。

3. 长租(Lease Hold)
     这是外国人在泰持有独立地产最合法、安全的方式。泰国法律规定,一份租约最长年限为30年,可续租两次,总年限为90年。每次续约须到土地局办理备案,并交纳相应税费。经土地局备案的长租契约,地契上土地所有者仍为原地主,但租赁人的姓名也会记录到地契上,在租期内受到完全保护,不论地产所有权如何变更(比如原地主过世,子女继承),都不影响租约的法律效力。只要在租约内约定清楚,租赁人有权在租期内转租或者出售地产,

  法律规定开发商不能直接将地产长租给外国人,而开发商如果要为外国客户办理合法代持、长租,需要做好足够的先期准备,一般本地开发商都不太愿意投入如此多成本。有的开发商比较取巧地帮外国客户注册公司来购买,呵呵,请参考前文。

  泰国上市公司上思睿(Sansiri)在清迈开发的第二个别墅楼盘,Burasiri San Phi Suea做出了这方面的努力,他们给客人准备了90年合同。

  请不要问如果地主不执行合同怎么办。如果土地局备案,你姓名也写入地契的合约都没有效力,啥都别想了,大家还是各自收拾回家吧。在泰国,口头许诺不可轻信,但白纸黑字的合法契约,还是可以放心的。重要的合同,必须请律师拟定,并见证签署。

 

购买、支付方式

公寓

  外国人在泰国购买公寓,必须由泰国境外全额汇入。

  除了必须是来自境外,对于汇出账户、地点及汇款笔数并无更多限制,也就是说,如果你需要在泰国买公寓,可以从泰国境外任意国家,任何人的账户,一笔或多笔汇入泰国相应的接收账户。

  接收账户有两种情况。

  通常是买房人自己提前开设泰国银行本名账户。泰国各银行对于外国人开户的规定不尽相同,比如K Bank(泰华农民银行)要求持有工作证;Bangkok Bank(盘古银行,或称曼谷银行)可为持旅游签者开户,但须有泰国人担保。

  某些开发商,比如上思睿(Sansiri)集团,会要求客户把房款汇入本公司账户,并在汇款时注明购房人姓名、所购楼盘及房号等信息。这种方式对于投资性购房,并且时间紧张,不能长时间留在泰国或多次往返的客户来说比较方便。如果在看房、付定金之后给开发商签署一份授权书,还可以委托他们把合同寄到你家,并在之后帮你完成过户,这样就不需要多次往返泰国。

  不管哪种方式,房款分多少笔汇入,在过户前都需要由收款银行出具境外汇款证明(FET)。如果是本名账户,你需要支付一两百泰铢请银行开具,如果是开发商代收款,则由他们代理完成。

付款流程

  每个开发商对于具体步骤、时限、金额的要求都有细微不同,但总体而言也有个大致行情。

期房:看样房-付定金-依建设进度分笔支付一定比例首期-付尾款,过户

现房:看房-付定金-签约付首期-付尾款,过户

其中定金两万到二十万铢不等,首期20-30%,尾款70-80%。

  泰国过户非常快,材料齐全,到土地厅稍等即可,房产证、地契同时到手。

除房款外,购买公寓时通常还需要支付这些费用:

1. 过户费2%,买卖双方各半。

2. 维修基金,一次性,约四五百铢/平米。

3. 一或两年的物管费,30-50铢/平米/月。

4. 水电表押金和安装费,总计一万铢左右。

清迈公寓推出量大,目前很多楼盘都有各种优惠。

 

别墅、土地

  泰国别墅开发常见两种方式:销售现房;出售地块,客户选择户型开始建造。

  买地建房,各开发商要求的支付方式各有不同。

  购买现房,无论是开发商一手房,还是向个人购买的二手房,一般都要求全款支付。长租(Hold Lease)价格按卖价算,每30年续签时需缴纳相应税费;续约、转租、出售时是否需要向地主支付签约金,以及支付多少,取决于约定。

 

贷款问题

公寓

  外国人在泰国购买公寓,极少有泰国金融机构可以提供贷款。曼谷有一家MBK可贷,据说利率高,详情可网搜。

  中国买家可以向工银泰国和中银泰国这两家中资泰国银行申请购房贷款。两家银行的贷款结算货币都是新加坡元,利率约6%,可贷额度为总房款50-70%,还款期限20年以下。据说较难获批。

 

别墅

  外国人不能在泰国直接购买别墅,所以购买别墅不能获得贷款。长租(Hold Lease)虽然是合法的,但其法律意义是租赁而非购买,也不能获得贷款。

  如果以公司名义购买,有获得贷款的可能性,但涉及公司内部较多因素,具体较复杂,在此不叙。

 

购房与居住权

  一般来说,购买泰国房产与外国人在泰居住权限并无关联。也就是说,你在泰国买一套公寓,并不会因此而能够移民、获得绿卡、获取签证便利等。

  但是,泰国也有一项政策可以帮助土豪们轻松获得一年签证:由境外汇入1000万泰铢,存款(不能取用)或购买公寓,即可申请一年签证。此签证每年续签。

小贴士

  泰国一般签证本身并不包含所谓的“多次往返”。若要在签证有效期内出入境,需要到移民局或在机场出境处办理回头签(Re-entry Visa)。回头签分单次(1000泰铢)和多次(3800泰铢),是加注签,依附于长期签证(包括旅游签)。若未加注回头签,出境后长期签证即行失效。